26.09.2018

Kann denn Bausparen Sünde sein?

Was die Bausparkassen in den letzten Jahren mit Ihrer Sparer-Kundschaft gemacht haben grenzt an geschäftlichen Selbstmord. Zwangskündigungen mit Prozessen bis vor die höchste Instanz sind wahrlich keine Meisterleistung und von der Marketing-Abteilung nicht mehr zu retten.


Mal ganz ehrlich: Eine sichere Anlage, jederzeit verfügbar und eine – für Festverzinsung – satte Rendite auf Dauer, das wäre eine Quadratur des Kreises. Nach dem „magischen Dreieck der Geldanlage“ sind jeweils maximal zwei dieser Parameter zusammen optimierbar – ansonsten hören Sie höchstwahrscheinlich einem neuen „Schneeballsystem des Anlagebetruges“ zu. 

Klar also, dass Sie als Anleger „das Schnäpple“ bis Ultimo ausreizen.

 

Der Verbraucherschutz (sic!) in Gestalt der Stiftung Warentest hat in 3/2018 einige Argumente dafür gefunden. Und ich möchte Ihnen einige gewichtige Argumente dagegen aufzeigen.

 

Wie haben Ihre Eltern/Großeltern mit dem Bausparen das Eigenheim realisiert?

 

  • Sie haben bei einer Bausparkasse ein Guthaben mit niedrigem aber sicheren Zins angespart und konnten mit Erreichen der Zuteilungsreife (meist 7-10 Jahre später) ungefähr dieselbe Summe als Darlehen zu einem beim Abschluss vereinbarten günstigen Festzins bekommen.
  • Auch bei wenig Eigenkapital, also erhöhtem Risiko des Darlehensgebers, wurden keine Zinsaufschläge fällig und halfen so bei der Finanzierung von Nachrangdarlehen.
  • Familien mit Kindern unter Einkommensgrenzen konnten dazu noch staatliche Zulagen bekommen und auch über „Vermögenswirksame Leistungen“ konnte optimiert werden.
  • In Zeiten von hohen Darlehenszinsen war auch eine unbegrenzte Sondertilgungsoption wertvoll, da bei sinkenden Zinsen die Vorfälligkeitsentschädigung bei Bankdarlehen sehr hoch gewesen wäre. Stichwort: Erbschaft in Sicht, aber der Zeitpunkt ungewiss.
  • Das Prinzip des Bausparens lebte von einer Waage, die auf der einen Seite die Einzahler und auf der anderen Seite die Finanzierer hatte. Ungleichgewichte konnten über den Zeitpunkt der Zuteilungsreife und einen „Notfallfonds“ ausgesteuert werden.
  • Damals war der Zeitpunkt der Zuteilungsreife auf wenige Monate genau „versprochen“.

 

Was hat in den letzten 10 Jahren die Lage der Bausparkassen dramatisch geändert?

 

  • Die Niedrigzinsphase hat auf der Ansparseite dazu geführt, dass Altverträge eine sehr attraktive Guthabenverzinsung boten und zu einem sog. „Übersparen“ geführt haben, d.h. weiteres Ansparen nach Erreichen der Zuteilungsreife – ohne Abruf des Darlehens.
  • Auf der anderen Seite der Waage waren auch die Darlehenszinsen am Kapitalmarkt günstiger als der bei Abschluss fixierte Zins auf das optionale Bauspardarlehen.
  • So mussten die Bausparkassen hohe Guthabenzinsen auszahlen und konnten keine Darlehenszinsen einnehmen. Dies führte zu der in der Not geborenen Idee, die Altverträge mit hohen Guthabenzinsen zwangsweise aufzulösen.

 

Wann lohnt sich gem. Stiftung Warentest ein Neuvertrag?

 

  • Für Finanzierungsvorhaben weit in der Zukunft mit dem Szenario, dass zu diesem Zeitpunkt die Darlehenszinsen stark gestiegen sein könnten – also eine klassische Zinsversicherung. Nur dann lohnt sich die negative Sparrendite!
  • Für kleine Darlehen unter 100 TEUR verlangen Geschäftsbanken einen Mindermengenzuschlag in Form eines Zinsaufschlages, da die vorgeschriebene aufwändige Kreditprüfung dieselbe ist, wie bei einem großen Darlehen.
  • Bei Nachrangdarlehen, also wenn andere Darlehen im Grundbuch schon an erster Stelle besichert sind und ansonsten hohe Zinsaufschläge fällig würden.
  • Wenn Sie sich bei Darlehen bis 30 TEUR die Kosten der Grundschuldbesicherung sparen wollen.
  • Wenn Sie beliebig hohe Sondertilgungen benötigen
  • Wenn Sie von staatlicher Förderung profitieren wollen/können, insbesondere bei Eigenheimen und viele Kinder helfen hier viel:

    • Wohnungsbauprämie
    • Arbeitnehmersparzulage
    • Riester-Bausparvertrag

 

 

Aufgemerkt! 


Warum könnte das nach neuen Erkenntnissen ganz anders laufen – also wieder eine Enttäuschung für die Kunden - diesmal auf der Finanzierungsseite - werden?

 

Neues Bauspargesetz in 2016.

Analog zu den Lebensversicherungen hat der Gesetzgeber auf die Ausnahmesituation der Niedrigzinsphase mit einer Lockerung der Regulierung reagiert:

  • Das Geschäftsfeld der Bausparkassen wurde erweitert, d.h. Immobiliendarlehen ohne Bausparvertrag, Ausgabe von Hypothekenpfandbriefen und teilweise Anlage in Aktien ist möglich.
  •  Das erhöht ganz klar die Anlagerisiken der bisher quasi mündelsicheren Einlagen, insbesondere, da der freiwillige ergänzende Bausparkassen-Einlagensicherungsfonds zum 1.3.2017 aufgelöst wurde, d.h. Einlagen sind nur noch bis 100 TEUR Höhe über den Sicherungsfonds der Banken abgesichert.


Der Notfallfonds, siehe oben, wurde gem. Recherche der Zeitschrift Capital bereits um die Hälfte geleert und könnte bis zum Jahresende 2018 aufgebraucht sein. Das wären dann die Konsequenzen?

  • Die Bausparkassen können dann nur noch über den Zeitpunkt der Zuteilungsreife ihre Liquidität steuern.
  • Wenn Sie den Bausparvertrag für einen festen Finanzierungszeitpunkt eingeplant haben, kann dieser nach hinten rücken und Sie müssten dann ggfs. teuer zwischenfinanzieren– oder Ihr Bauvorhaben auf die lange Bank schieben. 

 

Mein Fazit

 

  • Hüten Sie sich vor dem Neuabschluss von großen Bausparern mit einer Bausparsumme von über 100.000 €.
  • Eine Höhe von 30.000 € der Bausparsumme für Modernisierungen o.ä. und um die Fördertöpfe anzuzapfen halte ich für vertretbar. 
  • Meiden Sie Konstruktionen von sog. Ketten-Bausparern die mit Zwischenfinanzierungen sofort abrufbare Gesamtfinanzierungen ganzer Immobilien ermöglichen. 
  • Der nicht garantierte Zeitpunkt der Zuteilungsreife kann bei gestiegenen Darlehenszinsen zu bösen Überraschungen führen. Früher war das Argument dafür die konkurrenzlos lange Zinsfestschreibung bis zu einer Dauer von 30 Jahren. Mittlerweile sind solche Festschreibungen aber auch anderweitig erhältlich.

 

Über den Autor Markus Weywara
 

 

Versicherungs- und Finanzmakler sowie Finanzanlagenvermittler bei der BAZ Beratungsgemeinschaft für Ärzte und Zahnärzte GmbH, Geschäftsstelle München.



 

Herr Weywara hat sich nach seinem Studium zum Wirtschaftsingenieur mit zwei Aufbaustudiengängen zum Certified Financial Planner (CFP®) und Certified Foundation and Estate Planner (CFEP®) in der Beratung von Heilberufen und Vermögenden Privatkunden spezialisiert.

 

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